اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهنده
عین مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد.
مستاجر‌ها حواسشان را جمع کنند ۲۰ نکته مهمی که باید در قرارداد بیاورید:
۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌شود. مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین موجر و مستاجر توافق شود؛ و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافی آن باشد. پس اگر الف خانه‌ای را از دیگری اجاره کرد، چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
۳- اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بودن، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۴- موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع این تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است به عهده مالک می‌باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است بر عهده مالک می‌باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و ..
۶- اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
۷- مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
۸- اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره نامه آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این مکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجر اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی که شبیه آن مکان است، بپردازد حتى اگر از آن استفاده نکند.
۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجارد باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.
۱۱- اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
۱۲- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳- اگر مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولا اشخاص بصورت عادی در آژانس‌های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که اولا برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتما دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره‌مند شوند. ثانیا صرف تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی‌شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
۱۵- قرارداد‌های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستاجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می‌کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود. درخواست برای تخلیه به شورا‌های حل اختلاف یا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک می‌باشد.
نمونه درخواست موجر برای تخلیه منزل توسط مستاجر
احتراما اینجانب…. فرزند…. مقیم .. یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان … به پلاک ثبتی … به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ ….. به آقای … فرزند …. از تاریخ ….. لقایت …. به اجازه دادم. اکنون با توجه به تاریخ بایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستاجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می‌باشد.
۱۷- شورای حل اختلاف یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کند با احراز مالکیت با ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
۱۸- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و … از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر می‌باشد.
۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفتر خانه‌ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت
ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
۲۰- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها با بدهی شارژ و… باشد نمی‌تواند رأسا نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه البته مبالغ ودیعه تا سقف ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال در صلاحیت شورای حل اختلافاست و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا نماید.
منبع:اقتصادنیوز
